以旧改为“利器”远洋集团打响“南移西拓”战役

对于远洋集团（以下简称“远洋”）而言，2020年是特殊一年。这是第五期战略的开端，向来以京津冀作为发展基本盘的远洋，正式打响一场“南移西拓”的战役。

“南移”指向长三角和珠三角两大区域，“西拓”则是走入武汉经济圈、成渝经济圈。为此，在组织架构上，远洋将此前的四个开发事业部，重新规划成北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发事业部。

“时间刚合适。”是远洋对于当前实施“南拓西移”的一个判断。远洋集团总裁助理、华南区域总经理赵建军说，远洋在华南的积累，前面都是铺垫，这几年才是积累的结果，有了一定的规模，才能成为集团战略。

这番话的背景是，华南区域作为一个单独城市群出现在远洋的战略布局中，更早要追溯到2005年。彼时，远洋从北京走向全国各地，广东中山是南下的首站。

以广东中山为切入口，迅速扩张至广州、深圳，建立起珠三角三大支点；随后再将拓展的步伐延展至粤港澳大湾区各大主要城市，是远洋在华南区域最初的扩张策略。如今，远洋已经全面进入粤港澳大湾区9大城市，并逐渐完善形成以广东、福建、海南为主的城市布局。

查阅2019年年报，这一区域呈现在报表上的类项是“珠三角地区”，去年在整体销售额中的贡献占比达到17%，排在京津冀、长三角两大区域之后；同期，远洋的营业收入达509.26亿元，珠三角地区贡献了21%，仅次于京津冀。

从0开始，历时15年，业绩规模逐步进入集团主力军范畴，华南区域早已成为远洋战略版图中举足轻重的一个板块。伴随着“南移西拓”战略的落地，远洋对华南区域更长远的目标是，做大做强，为集团战略提供有力支撑，打造集团的主力区域、主力团队。

远洋对华南区域的壮大寄予厚望。如果将上述目标细化到业绩层面，接下来，远洋在华南区域希望有两个增加，一是自身的业绩绝对额增加；二是在整个集团的相对额与比重增加。

从布局范围来看，尽管华南区域囊括的省份与城市颇为多元，但对于远洋而言，粤港澳大湾区是布局的重中之重。也正因此，他们不得不面对第一道关卡——外来房企想在龙头房企聚拢的粤港澳大湾区分得一杯“羹”，难度颇为巨大。远洋采取两条腿走路的方式，旧城改造是主战场，招拍挂作为补充。

“湾区是所有开发商布局的重点，招拍挂竞争确实很激烈，我们也参与了一些土地拍卖，但我们坚守投资标准，不冒进。”赵建军说，拿错一块地还不如不拿。

不过，公开土地市场的扩张只是少数，在粤港澳大湾区，远洋更重要的土地获取方式是旧改。截至2019年10月，远洋集团在粤港澳大湾区的总土地储备（含旧改）已超过1000万平米，其中，旧改占比超过一半。赵建军透露，未来这一比重还会继续升高。

从细枝末节可以发现，远洋正在重点布局的一座城市是深圳。2010年前后，远洋开始“进城下乡”策略，“进城”的首站便定在深圳；远洋华南开发事业部的总部，如今也落址深圳。

深圳恰恰是整个大湾区中旧改竞争最为激烈的一个市场。这个市场的“入场者”，既有华润、华侨城、招商之类的央企，深业、深圳地铁集团等深圳本地国企，也包括佳兆业、鸿荣源、星河等本土民企，以及全国其他外来民企。远洋更愿意将这些强有力的竞争对手定义为其在旧改领域的友商。“大家互相学习，各有各的优势。”赵建军称。

在深圳涉足旧改十年的远洋，所拥有的独特优势在于，除了传统住宅开发之外，远洋还具备很多综合资源，这正好满足旧改过程中的资源整合要求。

“我们的旧改项目背后做了大量的资源整合工作。”赵建军提到，“旧改项目的专规一般都是多元的，既有住宅，又有商办，又有酒店，还有购物中心，甚至还有其他产业，远洋的综合优势和多元驱动优势正好在华南有用武之地。”

旧改并非一个容易切入的业务，漫长的投资回报周期与大量资金投入之下，项目选择标准与投资指标均是核心要素。

早在2010年，远洋就从深圳的实操中做出判断，放弃旧社区改造，因为利益很难统筹，需要100%签约；而是将目光聚焦在旧村和旧工业区改造这两大板块上，其中又以旧村项目所占比例最高。

对于这两类旧改项目的抉择，远洋设定的条件首先是可操作性，其次是安全性，第三才是盈利。“规划能不能批得过，拆迁能不能推得动，账能不能算得过来，周期是不是可控”，这四点都是关于“可操作性”的具体研判。“有的旧改项目要折腾二十年，类似这种我们会果断放弃。”赵建军表示。

十年的摸索正迎来回报，如今，远洋在深圳已经锁定十多个旧改项目，这些旧改开始步入开花结果的阶段。今年下半年，远洋滨海大厦和远洋天著两个城市更新项目将陆续入市，这也是华南开发事业部今年在深圳的主要销售资源和业绩贡献项目。