招股区间8.50-9.75港元/股 12月2日上市

恒大物业于11月22日召开媒体会，会上透露，恒大物业全球发售基础发行16.21亿股，占全球发售完成后总股本的15%。其中90%国际配售，10%香港公开发售，每股8.50-9.75港元。本次发行基石投资者共计23人，投资金额约72亿港元。香港公开发售时间为11月23日-26日。具体上市时间为12月2日，股票代码“6666.HK“。

作为在管面积最大的物业公司，恒大物业方面也在推介会上提出了两大业务发力点：社区增值服务及第三方业务扩展。

恒大系将拥有六大资本平台

根据上市进程，恒大物业此次招股于11月23日（今日）开始、至11月26日结束，公司股份将于12月2日在香港联交所挂牌交易，股份代码6666。

截至目前，共有23家基石投资者提前确认参与本次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将认购约7.9亿股，相当于总发行规模的48.7%。

据发布会披露，恒大物业IPO定价区间为每股8.50-9.75港元，本次基础发行规模约为16.21亿股（包括50%新股和50%老股），总发行规模占公司发行后股本的15%。在基础发行以外，还会有15%的超额配售权。粗略计算，恒大物业本次IPO将募集137.8-158亿港元，折合约17.78-20.38亿美元。

来自恒大的官方表态：未来三年恒大有息负债将平均每年下降1500亿元，负债率到2022年达到行业中低水平。据相关统计，通过配股、转卖股权、分拆上市等方式，恒大近几个月已大力筹措资金偿债，其中通过转让各种股权zichan，缓解的资金压力超过1400亿。

据第三方预估，物业和汽车的上市将有望为恒大集团新增约500亿的现金流，按照恒大总裁夏海钧此前的说法，恒大物业一旦完成拆分上市，中国恒大(16.62, -0.06, -0.36%)的净负债率将下降19%。

不仅如此，物业板块上市成功后，恒大系将拥有中国恒大（HK.3333）、恒大汽车(24.25, -0.05,-0.21%)（HK.0708）、恒大物业（6666.HK）、恒腾网络(0.305, 0.00, 0.00%)（HK.0136）、嘉凯城（SZ.000918）、ST恒宝（代码：834338）六大资本平台；此外恒大汽车方面也在为冲击科创板做准备。

欲破母公司依赖症

在外界关注的规模及利润之外，同行业内其他规模物业企业一样，恒大物业在项目获取以及营收上对母公司的依赖程度较高。而恒大物业有意摆脱这一“母公司依赖症“。

“恒大物业作为恒大集团下属的集团公司，是单独独立运营的，过去可能更多的是专注于管理现有的项目。” 恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，以整体的收入来源统计，从2017年到2020年上半年，来自于独立第三方的收入占比从原有的55.8%增长至2020年630的64.1%，处于不断持续提升的过程，相应的来自母公司的关联收入部分逐年在下降，整体的收入结构在不断优化。

“上市以后，我们也将持续加大在第三方对外拓展的力度。” 胡亮透露，公司从2019年开始已经关注对外的拓展以及收并购的市场，今年6月份正式成立了投资拓展团队，6至9月份已经完成了5家区域型的独立第三方物业公司的收并购工作，总在管面积为772万平米左右。

另一维度，“社区最后一公里”也将成为恒大物业的发力点。

“目前恒大物业也在跟很多互联网公司以及战略投资人在各方面进行业务方面的探讨和合作，力争实现打通从互联网到整个社区最后一公里的私域流量的链条，开展包括家装美居、房屋租售、教育培训、社区传媒以及社区新零售等方面的增值服务业务。” 胡亮指出，物业公司现在最核心的优势是把控着数以千万计业主的私域流量，这种流量在目前阶段是非常宝贵的一种资源。

中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一

业内有分析认为，未来物业企业间的分化会表现在股价、估值上的不同表现。优质的企业天花板会更高，而各方面比较弱势的企业也可能难以获得投资者关注。伴随着龙头房企陆续分拆物业板块上市，未来行业分化将有所加剧。

从9月29日交表到如今过审，恒大物业前后历时仅一个半月，刷新了物管公司赴港上市的最短时间记录。

恒大物业集团是中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。

根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至该日止年度，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。

根据中指研究院的研究， 2017年至2019年，恒大物业的净利润以195.5%的复合年增长率增加，在中国物业服务20强企业中最高。

背靠龙头房企恒大集团，恒大物业的业务规模还将持续增长。此外，恒大物业也将大力进行第三方项目的拓展及并购，IPO募集资金的65%会用于战略性收购及投资。

管理层表示，恒大物业的发展目标，是要打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业集团。可以预见，上市后恒大物业将在资本市场助力下向该目标迈进一大步。