长租公寓频现“爆雷”背后的庞氏骗局

“9月15日必须搬离。”这是房东给刘晓玲一家下的最后通牒。而一个月前，她才通过杭州一家租房中介公司——杭州适享科技有限公司，交了整年的租金租下了这间位于杭州郊区三室一厅的房子。

直到被告知中介公司8月30日跑路，刘晓玲才知道，中介公司提供的并不是一次普通的租赁服务，而是一种长租公寓在“高收低租”、“年租月付”模式下的高风险经营。

当中介公司“金蝉脱壳”后，留在原地的租客和房东身陷维权困境，前者因被套走了整年的房租而要求继续居住，后者因拿不到此前中介承诺的月付租金而驱赶租客。

矛盾在他们之间愈演愈烈，而他们又同是长租公寓“爆雷”后的受害者。

据悉，受此次杭州长租公寓“爆雷”影响的房东和租客人数已达1万7千多人。而据广州市房地产租赁协会统计，今年以来全国“爆雷”的长租公寓达26家，仅8月，全国有15家长租公寓倒闭。

房东和租客之间矛盾升级，有房东强行驱逐租客，也有租客为了保住房屋换锁

身陷困局的租客与房东

8月30日，杭州一家餐馆内，正在过生日的刘晓玲被租房中介——杭州适享科技有限公司（以下简称“适享科技”）的员工拉到一个微信群内，被告知：公司老板跑路，自己已经两个多月没发工资了。

刘晓玲联系上房东，看了合同才知道，租房中介公司承诺以每月4100元的价格月付租金给房东，而自己是以每月2600元的价格付了整年的租金租入，并且多交了一个月的房租作为押金。8月17日，她和丈夫带着公公婆婆和两个孩子入住，除去打扫卫生的时间，正式入住仅仅只有一周。

房东限她9月15号搬离房屋。她求助律师和警方，得知如果房东上门以暴力手段驱逐就可以报案，她也可以起诉房东，但是起诉的话要搬出此房屋另找住处。“房东上门的话我怕吓到老人和孩子，这个注我赌不起，如果要起诉搬离这里，那我这段时间住哪？” 刘晓玲说。

做财务工作的刘晓玲每月5000元收入，适享科技的“爆雷”，相当于卷走了她近7个月的工资。怕家里老人们承受不了这件事的打击，她一直瞒着他们，希望能继续住在这里。她想，很有可能到头来还要再给房东交一遍房租，等于自己只住一年却要付两年的钱。

9月4日晚，她把老人和孩子支出家门，独自面对上门的房东。但沟通的结果并不好，房东不肯按照市场价3000元的价格租给她。

此次适享科技长租公寓“爆雷”涉及的人数远超此前在杭州“爆雷”的友客公寓，总人数已达1万7千人。目前，房东和租客已建立20多个维权微信群，群内诉说着一个个无奈的故事，有刚毕业的大学生刷信用卡支付了一年的房租，曾因此产生轻生的念头。

“（长租公寓）租房群体以刚毕业的大学生群体为主，真有钱的人是不会在乎季付和年付便宜多少钱的，这些学生特别在乎。”适享科技的业务员吴波说。

刚毕业一年的宣金梁在9月10日被房东赶出了家门，房东一边扔东西一边对他说：“我是孕妇你跟我起冲突是要付法律责任的。” 宣金梁看着东西被扔满了楼道，堵住了公寓口。房东在屋里闭紧房门，他在外面守了一夜，找开锁公司，与房东争执，不想让自己4万5千多元的房租打了水漂。

回想两个多月前租下适享科技提供的房子，宣金梁才警觉“年付真的是个坑”。警察来了告诉他，“（和房东之间的）民事纠纷还是要协商解决”。他提出损失五五分的提议，房东没有答应，并被放话：“不怕来告，告你也得搬出去。”

“房东就是一群有钱又狠心的人”，来自云南昆明的房东王素在长租公寓“爆雷”后经常听租客这样评价房东。“爆雷”前，王素已经两个月没有收到房租，知道中介跑路后，她想上门找租客协商解决：无论赔多赔少，租客和房东都是受害人，应该协商解决。

直到试了数次钥匙依然打不开自家的门，王素发觉租客可能并不想协商解决问题。“被中介骗了我们也有损失啊，将近一年收不到房租，很多房东也是需要租金来还房贷的。”王素说。

王素咨询过律师，从法律角度来看，房东在这次“爆雷”中并不占优势，如果房东与中介公司签订了托管协议，那么中介公司就相当于房东的代理人。

中介公司“爆雷”之后，房东和租客之间的矛盾一触即发。房东为了驱逐租客，停水停电，甚至在租客的家里安装监控。

被停水停电的租客徐岩白天只能拿充电宝在公司充好电，插个小灯管回家做照明用，而充电宝的电量只够小灯管照明两个小时，他必须在灯灭前处理完所有的事情上床睡觉。因为停水，徐岩要买一大瓶矿泉水简单洗漱，如厕只能去步行10分钟的公厕解决。

房东与杭州适享科技有限公司签订的合同

“金蝉脱壳”的中介公司

8月29日，正在外面跑业务的吴波发现适享科技下沙分部的微信群突然解散了，他的第一反应是：“完了，这两个月的工资没戏了。”在吴波看来，受此次适享科技“爆雷”影响的员工大约有500人，他的经理也在其中，不仅损失了两个月的工资，还因年租了公司的房子也成了受害租客。

“如果知道中介公司是高收低租，我才不跟他们干这事”，这是租客、房东和中介员工共同挂在嘴边的一句话。吴波从事的是为租客租房的工作，对公司年付便宜的做法表示理解，“买东西也是量大优惠的，一次性年付优惠我觉得这没什么”。但关于公司“高收低租”的做法他表示之前并不知情：“公司的收房和租房是两个不同的系统，我只负责租房，也是出了事才知道从房东那儿收的房费这么高。”

事发后，吴波被公司的财务拉黑。报警后，根据警方的建议他需要去申请劳动仲裁才能要回工资，申请后他仍在等待结果。眼下，他做起了个人房屋经纪人，朋友圈中，他每发一条租房信息都会格外注明：“房东直租，和房东签合同。”

“爆雷”前，长租公寓中介公司像是一面墙，隔开了底层业务员、房东和租客，当这面墙倒塌后，房东、租客和业务员的矛盾开始显现和激化。

租客刘晓玲仍在怀疑中介业务员：“他们公司的另一个业务员当天还在给我推荐房子，拉房东和租客进微信群说公司跑路，可能只是他们应对租客的一个话术而已，事后他就把我拉黑联系不上了。”

房东和租客在托管和承租之初相互不知道中介是以多少钱的价格来租和收房子，多数租客和房东表示，如果当时知道中介是“高收低租”的方式，是怎么也不会答应签合同的。

但也有房东在适享科技的房东受害群内说：在签约之前就明白这种模式迟早会出问题，但为了高额利润，还是愿意把房子租给这种托管公司，“因为房子是自己的，我想收回就能收回来”。

“爆雷”后，大批租客和房东聚集在适享科技杭州总部巢客进行维权，而公司早已人去楼空。

在房地产行业工作近10年的合肥房东孙亮是长租公寓“爆雷”潮中的幸运儿，他差一点就中了招。今年4月，孙亮将自己的房子放到“58同城”的租房平台后，没多久就有中介频繁来电，孙亮查其公司的背景，有工商资质且合规，就将房子交出。但第二天孙亮发现不对劲——有租房的人打电话问他：“为什么在租房平台上面的租金是1400元，在小区里看到的（此前招贴的）招租小广告是2800元？”

孙亮想，对于“高收低租”的1000多元的差价，“他们不可能填得上这个窟窿，一户就补贴1000元，一万户呢？托管公司又不是做慈善，这不摆明了要圈钱跑路？”孙亮随即毁约，并交了一个月的房租作为违约金。

今年8月，孙亮曾经托管的海南每天房屋租赁有限公司“爆雷”，“我这种长期从事房地产工作的人都差点被骗，遑论那些没什么经验的房东和租客。”

“曾经找过我的房屋中介员工又换了另一个公司工作，换了个马甲继续行骗，但是公司的员工就还是原先那些人，他们会随便找个什么人的身份证来变更法人，‘爆雷’之后换个新平台重新再来一次，然后再次行骗收一波韭菜。”孙亮说。

“爆雷”企业之间的关系网

长租公寓与庞氏骗局

适享科技的租客王洁回想起看房子的时候，父亲骑着电瓶车带着她在杭州下沙走街串巷，小广告上的房东电话打过去，房屋不是已经出租就是托管出去了。无奈之下她只能去找中介租房子。

王洁在杭州适享科技租的房子每月租金2800元，年付。在别的中介那里同类型的房子月租价3500元。王洁说：“我们找不到房东直租的房子，因为附近的区域房东直租的房子几乎都被中介垄断了。查了中介征信与房东的委托书，看没问题也就放松了警惕。” 王洁不认为选择经济实惠是过错：“疫情过后本来租房市场就低迷，年付就更便宜了，量大从优这在任何平台上都是成立的。”

来自合肥的房主孙亮和昆明的房主王素也证实了这种说法：租房平台上看到的房子排在前面的都是中介的房子，因为房东很难时刻盯着平台去给自己的房源置顶帖子，如果帖子下沉就没有租客来问询，为了省时间也减少房屋空置率，只好将房屋交给中介，而且当房东的房子挂上租房平台后，就会有中介反复来打电话收房子。

频频“爆雷”的长租公寓有共同特点——高收低租。通过高价从房东那里收房子，再租给租客，中间的差额达1000至1500元。一位来自“我爱我家”的业务员说，“一般的中介公司运营模式是从房东那里租过房子，装修后适当溢价再租给租客，收取管理费，高收低租这种模式不稳定，风险特别大。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，部分长租公寓年租月付“空手套白狼”的行为就是一种“庞氏骗局”，即利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

8月份以来，除杭州适享科技有限公司外，多地都发生了长租公寓“爆雷”的事件，上海、杭州、广州等7个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施。重庆首资科技有限公司、上海岚越科技有限公司、成都首资科技有限公司、巢客遇家（成都）科技有限公司、四川悦冠商务管理有限责任公司、鼎家网络科技有限公司等多家长租企业也遭到消费者投诉。他们皆是“高收低租”模式，一次性收取租客长期租金，再月付给房东，通过时间差获取资金流。

巢客最早成立于2018年10月，最早的公司名为“杭州巢客房地产代理有限公司”。2019年7月，公司更名为“杭州巢客遇家科技有限公司”。2020年3月，公司更名为“杭州适享科技有限公司”。

不少“爆雷”的企业相互之间存在经济关联，如巢客的关联公司杭州适享科技有限公司由上海云栖物业管理有限公司100％控股，而适享科技又是上海寓意物业管理有限公司的全资子公司。其中，上海寓意物业管理有限公司也曾于8月出现长租公寓“爆雷”，且人事变更次数在公司成立的一年多中多达21次，适享科技目前的法人陈挺对这两家公司拥有实际控股权。

天眼查显示，杭州适享科技有限公司目前拥有武汉巢客、成都巢客、合肥寓意三家全资子公司。而武汉巢客曾于今年4月份“爆雷”，成都巢客与合肥寓意也出现过“爆雷”。目前与适享科技相关的诉讼信息（含杭州巢客、巢客遇家及子公司）已多达132条，其中97条发生在今年5月之后。

今年以来，杭州适享科技共发生两次法定代表人变更，4月，原法定代表人张嘉龙退出，由黄大坤接任；8月14日，黄大坤退出，由陈挺继任。目前，黄大坤仍担任上海寓意物业管理有限公司的法人代表，且持股99.5%。天眼查显示，由此三人控股或执掌的全国寓意系列、巢客系列都出现过不同程度的爆雷现象，股份和法人的变更皆为三者之间的“换法人游戏”。

陈挺担任法人深圳寓意物业公司成立于今年5月13日，于9月“爆雷”。在陈挺的天眼风险预警中显示，他担任过法人的公司有：上海寓意物业管理公司、上海云栖物业管理有限公司、杭州适享科技有限公司、苏州寓意物业管理有限公司，都被打上了“高风险”标签。

而黄大坤的身份证信息显示，他是安徽省宿州市某村人。据《第一财经》报道，黄大坤家是当地的普通农户家庭，父母现仍在村里务农。另外，巢客遇家（成都）及多家公司法定代表人艾兆璐，同样是一位农村青年，今年只有22岁。

深一度记者发现，在杭州适享科技“爆雷”后仅半个月，2020年9月7日，适享科技（厦门）有限公司成立，法人再次换新。

据广州市房地产租赁协会统计，今年以来“爆雷”的长租公寓达26家，刚刚过去的8月，全国有15家公寓倒闭。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“高收低租”、“年租月付”这种打时间差的模式存在着巨大风险，“当前长租公寓不是单纯的‘房东租客’的关系，而更多是涉及到了金融因素，监管才是最重要的一环”。

杭州市住房保障和房产管理局曾在8月17日发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》。要求自8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴纳风险防控金30%。

维权的房东和租客

“爆雷”之后，僵局无解

2018年，我爱我家研究院院长胡景晖曾对“高收低租”的长租公寓模式进行过质疑：“违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，将会出现业主驱赶承租人的情况，几百上千万人将无家可归，后果比P2P爆雷更为严重。”

9月3日，杭州适享科技“爆雷”后，受害的租客们去杭州市公安局下沙分局报案，目前警方已经立案。对于案件性质，目前暂无定论。在深一度记者的采访中，北京万腾律师事务所律师张华利表示：“如何界定是（房屋中介）经营不善还是诈骗，主要是看经营者在经营过程中是否是以非法占有为目的。”

针对杭州适享科技这次的“爆雷”，杭州公安局下沙分局的警方给租客和房东的解决方式是：由于双方都是受害人，首先应当进行协商，双方共同承担损失，通过法律途径将损失拿回之后再进行协商分配。

眼下，深陷长租公寓“爆雷”困局中的房东在等待和租客协商并拿回租金，而一些被房东赶出的租客准备起诉房东。

房东王素愿意和租客协商解决，但租客不同意，王素说：“如果走诉讼的程序，周期可能要一年，我的房子就会损失一年的房租。”作为房东，她不敢强行赶出租客，一旦走法律程序，房东很可能要赔偿租客的误工费、临时住宿费、退还租金以及中介费等。

租客刘晓玲9月10日被房东断水断电，在家摸黑的几天，孩子不得不去宾馆写作业，吃饭只能在饭店解决。最终，她以3500元急租了新的住处，“老人和孩子耽搁不起只能急租，其他的交给法律解决吧”。搬出来后，刘晓玲起诉了房东。

不少房东和租客也仍在僵持中。

刚毕业的学生木子无法接受房东的“五五开”协商方案，他现在还在实习，不仅要交实习费，还没有工资，年付的租金还是父母给拼凑出来的，“我明明已经给中介年付了租金，中介是房东（委托）的，‘五五开’承担损失我是不愿意的，不然大学刚毕业这一年都是在给房东打工了，我承受不了这样的结果。”

（应受访者要求，文中吴波、木子为化名）