长三角上演土拍大战：多地块现超百轮“鏖战”

长三角上演土拍大战：多地块现超百轮“鏖战”

本报记者/张玉/上海报道

龙头房企扎堆入局、高溢价频现、竞拍最多超过200轮……长三角城市群正在上演一场颇为激烈的土拍大战。

7月31日上午，杭州主城共计8宗地块入市交易，总出让面积334.96亩，总起价124.37亿元。其中，位于杭州老城区的文晖单元地块最受关注。

据悉，该地块起拍价88亿元，出让之前便吸引了融创中国（01918.HK）、中海（00688.HK）、阳光城(6.770, -0.13, -1.88%)（000671.SZ）等24家房企报名。经过将近两个半小时、82轮的竞拍，滨江集团(4.560, -0.09, -1.94%)（002244.SZ）最终以107.38亿元的价格斩获该宗地块，成交楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。这是2020年杭州第一宗拍出的百亿地块，也是杭州历史上第三贵的地块。

百亿地块的成交是当下长三角土拍市场的一个缩影。易居中国研发机构日前发布的《100城居住用地价格报告》显示，2020 年上半年，全国100个城市居住用地价格为6176元/平方米，同比上涨10.2%。

对于下半年房企的拿地战略，8月4日～5日，《中国经营报》记者先后致电致函建发股份(9.210,-0.13, -1.39%)（600153.SH）、银城国际（01902.HK）、蓝光发展(5.260, -0.10, -1.87%)（600466.SH）等多家企业进行采访。截至发稿，未收到回复。

房企“抢食”

7月31日，上海市杨浦区江浦社区R-09地块（大桥街道115街坊）开拍。这块市场上较为稀缺的内环内纯宅地吸引了7大房企5路人马同台角逐。

经过3个小时95轮争夺，金隅地产成为最后赢家——以69.2亿元价格竞得杨浦内环地块，楼板价85764元/平方米，溢价率38.33%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，拍卖过程中能够看出金隅拿这块地非常迫切，基本上从头举牌举到尾。“最终价格出乎意料，市场风险大于获利机会。看是否会引入其他开发商合作开发化解风险的可能。”

此前7月21日，上海浦东新区唐镇镇北社区PDP0-0404单元D-04-06地块，对峙232轮后，最终由4号华侨城以50.01亿元竞得。成交楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。当天，该地块吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城以及上海本地国企金桥集团5家大房企参与竞拍，可以说创造了今年上海土拍最火热的场面。与此同时，该地块创下了4年以来上海浦东新区住宅用地成交楼面价的新高纪录。

易居中国研发机构日前发布的《100城居住用地价格报告》分析指出，上半年地价总体上呈现“涨幅收窄，但依然为两位数”的特征。从土地市场实际观察的情况看，各重点城市抢地情况还是比较明显的，出现了比较多的高溢价地块。地价上涨，一方面反映了房企依然看好重点城市的投资机会，但另一方面也产生了很多风险。房企需要防范地价过热城市政策收紧的风险。

记者梳理发现，伴随着长三角土地市场升温，规模房企拿地较为积极，呈现回归趋势。

8月1日，根据滨江集团公告，公司全资子公司杭州滨翎以107.38亿元竞得杭州市下城区杭政储出（2020）48 号地块的国有建设用地使用权。据了解，这是今年截至目前杭州的第三高总价地块。另据中指院近期发布的《2020年1～7月全国房地产企业拿地金额TOP100》，滨江集团今年前7个月拿地金额496亿元，位列排行榜第8位。

从地域上来看，进入2020年以来，滨江就持续加仓杭州。数据统计显示，今年上半年，滨江集团共获得19宗地块，其中杭州就占9宗，一半的土地储备囤在了大本营。截至2019年末，滨江集团的土地储备约1071.4万平方米，可售货值约2500亿元，浙江省占比超八成。

7月30日，建发股份发布公告称，子公司建发房产下属公司33.64亿元竞得江苏省无锡市锡国土（经）2020-39地块的土地使用权。据悉，7月22日，碧桂园、世茂、融创、金地等8家房企竞争安徽蚌埠蚌挂（2020）23号地块，经过207轮竞价，苏州兆坤房地产开发有限公司（建发股份间接子公司）以12.01亿元斩获该宗宅地，溢价率约57%。据相关媒体报道，该价格成为蚌埠2020年新总价“地王”。另据中指院近期发布的《2020年1～7月全国房地产企业拿地金额TOP100》，建发股份今年前7个月拿地金额321亿元，位列排行榜第19位。

卢文曦向记者表示：“长三角本身就是市场关注的重点，现在回归一二线的趋势很明显。另外，前段时间政策未出之前，宁波、杭州、苏州楼市都很火热。在这种情况下长三角会吸引很多房企重仓。而且这些城市今年放的地都蛮好的，本来就是稀缺资源，今年放地放得多，房企自然赶紧拿。”

规模利润考题

积极拿地的背后，如何平衡好规模和利润之间的关系是一众企业不得不考虑的问题，首当其冲的是溢价率高和拿地贵的问题。

7月8日，经过465轮竞价，蓝光发展子公司苏州舜堂商务咨询有限公司以9.19亿元的高价获得江苏南通海门市出让的一宗地块，折合楼面价13038元/平方米，溢价率高达99.59%。早在6月底，蓝光发展还曾以12050元/平方米的楼面价竞得浙江宁波奉化区的一宗宅地，溢价率为49.7%，楼面价已与当地新房价格相当。

值得一提的是，除了少数像南京、宁波等二线城市，蓝光发展今年的拿地重心竟多在如南阳、阜阳等三四线城市，且溢价率居高不下，其中南阳市的两个项目的溢价率分别达到123%及151%。

此外，尽管拿地金额位列第19位，从拿地面积来看，今年1～7月，建发房产仅以224万平方米位居第45位。这意味着，建发股份拿地成本也居于高位。

年报显示，2019年银城国际在长三角地区收购10幅地块，同比减少5幅；总占地面积为78.72万平方米，同比下滑27.12%，估计总建筑面积为193.86万平方米，同比下滑31.97%；地价总额共86.91亿元，同比下滑仅4.90%。

拿地总额的降幅小于拿地面积的降幅，这意味着去年银城国际拿地均价增长较大。

卢文曦直言，地价上涨的一个重要原因还在于大房企回归。“上半年大房企基本上都在抓回款，其实没有什么动作。到了下半年，很多二流或者中端的房企在抢地方面比较积极。在这种情况下，大房企一出手价格肯定会飙上去，人家品牌效应在里面，可以买高价地，所以大房企动作还是比较积极的。”

“土地拿进来是一方面，另一方面要看你怎么去运作。”在卢文曦看来，现在主要是看房企能抢到多少好的土地，“关键是手里要有资金。另外也不要抢特别非理性的高价地。面粉贵过面包的事情就不要干了，会面临一定的风险”。

左手抢地“囤粮”的房企们右手也在积极融资。

根据财经网不完全统计，截至7月27日，建发股份及其母公司、子公司7月份已合计发行6笔融资计划，合计248亿元。

优淘城总裁薛建雄提醒：四五线楼市低迷，房企又往一二三线抢地，抓住这些城市扩张和城市旧改带来中高档需求。个别暴涨城市会有回调压力，但房企也希望通过产品升级来对抗。不过到时销售放缓，个别财务杠杆过高商办存货过多的会有类似泰禾的财务问题。

同时值得一提的是，部分房企为了拿地，利用多“马甲”参与竞拍变得更加“明目张胆”。6月11日，苏州市自然资源和规划局发布四条公告，通报雅居乐、九龙仓等四家房企所控股的“马甲”公司，因土地违规竞买被禁止在苏州拿地3年。