开发商不愿意为商业用地买单了？

开发商不愿意为商业用地买单了？

程璐洋

2020年二季度，全国主要城市各用途地价环比增速的下降折线终于开始上升，但商服用地除外。

受疫情等因素影响，今年一季度的百城土地市场比较冷静，第二季度的土地成交数量明显上升。3月起，随着全国各城市土地供应的逐步恢复，开发商开始补仓拿地。

中国国土勘测规划院报告显示，截至二季度末，全国105个主要监测城市的综合、住宅、工业地价环比增速均由降转升，而商服用地继续下降。

事实上，商服地价的环比增速已经连续四个季度下降。开发商不愿意为商服用地买单了吗？

其实从商业用地来看，开发商的购地选择在不同能级的城市间出现了明显分化，更多的商服用地成交集中于二线城市。

连续放缓

中国国土勘测规划院发布的《2020年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，相比其他类型用地，商服用地的恢复明显不足。

从环比看，全国105个主要监测城市总体地价增速为0.43%，较上一季度上升0.34%。分用途看，商服、住宅、工业地价环比增速依次为-0.26%、0.87%、0.23%，较上一季度分别变化-0.04、0.53、0.31个百分点。

从同比看，这105个城市总体地价较去年同期增长2.05%，增速较上一季度下降0.61%。分用途看，商服、住宅、工业地价同比增速依次为0.54%、3.11%、1.46%，较上一季度分别下降0.82、0.78、0.26个百分点。其中商服地价同比增速连续八个季度放缓。

也就是说，在全国地价平稳回升的二季度，无论同比还是环比，相较已经回升的综合、住宅、工业用地，商服用地仍未恢复，且持续放缓。

对此，高力国际华北区咨询服务部高级董事付茂华认为，商服用地出让的连续疲软，受到写字楼和商场两种主要商服类型的影响。“写字楼市场是因为供应过量”，付茂华说，“写字楼市场的全国标杆，上海和北京从去年底都有明显回撤。房地产有周期性，整个市场租金保持比较强劲的水平已经挺长时间，短时间内供应量较大，租金压力就比较大，引起了重新疲软。”

高力国际数据显示，2020年第二季度，北京写字楼市场空置率16.5%，同比上升3.6个百分点，同期，上海写字楼市场空置率19.1%。“商业，大家体会就更深了，一是对公共卫生安全的顾虑，商场的掉铺率明显增加，另外在疫情期间，电商对实体商业冲击更明显。”付茂华表示。

世邦魏理仕数据显示，北京零售市场第二季度空置率普遍升高，环比上升1.3个百分点至8.6%。戴德梁行的数据显示了同样的趋势，今年二季度，北京市场零售空置率12%，环比上涨3%。

聚焦二线

虽然商服用地整体出让疲软，不过，具体到不同能级城市时，热度出现明显分化。

在36个直辖市、省会城市和计划单列市的重点监测城市中，商服、住宅、工业地价环比增速分别为0.08%、0.82%和0.18%，商服地价增速由负转正。

划分为一二三线城市来看，城市分化的情况更为清晰。

二季度，北京、上海、广州、深圳4个一线城市和成都、天津等32个二线城市的各用途地价环比增速均由降转升，同比增速持续放缓；三线城市商服地价环比增速持续回落。

这其中，只有二线城市的商服地价始终保持正向增长，环比增速0.19%，同比增速1.28%。

商业用地更聚焦二线城市，是开发商们新的拿地策略吗？

据Wind数据，2020年至今，绿地控股(7.840, 0.06, 0.77%)以20宗商服拿地数量、88万平方米的土地面积，位列商服用地拿地榜单第一名。

这20宗地块，分别位于哈尔滨、咸阳等12个城市，其中二线城市6个，占比一半。据公开资料，绿地控股已经和昆明市、烟台市、贵阳市和兰州新区等多个市区达成战略合作，共同建设城市发展。

除了押注城市级发展战略，商服用地还能带来实实在在的成本优势。

以近来较活跃的商业地产玩家大悦城(5.630, -0.13, -2.26%)为例，2019年，大悦城控股新增土地储备500万平方米，其中大悦城地产新增土地储备185万平方米，投资参与230万平方米的城改项目，主要在西安和粤港澳大湾区，具备城市更新可能的地块有131万平方米。

“我们这一年拿的地相对比较便宜”，大悦城控股总经理曹荣根4月表示，大悦城2019年新增销售型项目地货比实现了近年来的最低值，大概34%，平均溢价7%，平均楼面价5525元/平方米，其中底价成交的宗数占比65%。

通常而言，商业用地需要更长期地投入和运营，对有着不小负债压力的开发商而言，持有型商业的资金周转速度偏慢，不是一门容易的生意。但从城市管理者的角度来看，商服用地的商业带动效果更明显，会带来持续的税收和城市消费活力。开发企业手握持有运营能力，更容易获得低价优质土储。

2019年，大悦城获得武汉蔡甸区地块计容建筑面积48万平方米，拿地均价2377元/平方米，住宅成交地价较周边低1/3；济南地块计容建筑面积77万平方米，其中购物中心12万平方米，住宅地块拿地均价较周边低35%。

济南，正是2020年商服用地土地供应城市排行榜中，土地供应数量和面积前20名之一。在2020年的商服土地供应城市排行榜中，乌鲁木齐、大连、杭州、长春和青岛是土地供应面积的前五名，在同期的商服土地成交城市排行榜中，前两名保持不变，长春、杭州、成都位列三四五名。

显然，二线城市提供了较大比重的商服土地供应和成交面积。

除上述原因外，看好二线城市的消费发展潜力，也是开发商们聚焦二线商服用地的原因。“（二线城市）非常快速地城市化，而且范围是中心城区。这种历程其实在一线城市，特别是北京和上海也经历过，这个阶段的消费跟随也比较快，所以大家对它期望值比较高”，付茂华认为，另一个原因是商服用地往往跟随轨道交通来分布。在快速成长的二线城市里，快速发展的轨道交通也是有利因素。

不赚辛苦钱

“有更多选择后，大家都想去做躺着就能赚钱的事情，谁想去干辛苦活？”禾略中国CEO郑永祥直言，做住宅对开发商而言“躺赢不一定，躺活还是可以的”。

禾略中国主要为开发企业提供土地投拓方面的咨询服务，郑永祥告诉经济观察报，相比住宅，开发商其实一直都不愿意拿商服用地，“之前选择不多，做住宅是数学题，做商业是语文题。专业做数学题的，就算老师强行在考试里加一道语文题，其实肯定是抗拒的。”

但今年的土地市场给了开发商更多选择。Wind数据显示，截至8月6日，2020年全国土地累计供应土地数量9292宗，供应土地面积约4.5亿平方米，相比去年同期8307宗土地供应的3.9亿平方米有明显增长。其中工业和住宅用地供应均增长2000多万平方米，而商服用地供应增长193万平方米。

“今年政府推更多土地，纯住宅方面的土地供应也增加了很多，大家更不愿意赚辛苦钱，都去拿住宅了。原来开发商之所以要去拿那些商服用地，是因为如果不拿商服用地，可能就拿不到住宅用地了，都是打包配套的。现在既然土地已经很多，为什么还要拿商服用地？”郑永祥这样解释开发商的拿地心态。

Wind数据显示，2016年至2019年，住宅用地供应数量和面积同比始终增长，明显高于商服用地供应量。截至8月6日，住宅用地累计供应1.9亿平方米，同比增长13%，为近四年同期供应量最高；而商服用地累计供应4200万平方米，同比增长5%。

“二线城市可以拿了商服来做公寓，一线城市管太严做不了，首先规划的时候限定了最小分割面积，第二上下水也做了严格规划，另外，北京还限定了购买资格。但二线城市现在管得不严，开发商拿商业用地可以把它变成酒店式公寓卖掉”，郑永祥举例，比如在成都或者武汉拿地，40%住宅，40%办公，20%商业，实际上，住宅就当住宅卖，办公就变成酒店式公寓，商业做一部分社区商业或底商。

在龙湖今年拿下的5块商服用地中，有3块位于南宁和青岛，土地面积在4300平方米和6400平方米之间。“肯定是用来做公寓的，loft那种。”了解上述项目的一位龙湖集团员工表示。