楼市将进入存量竞争时代 高杠杆扩张运营模式将退出历史舞台

来源：经济参考报

随着疫情冲击影响日渐减弱，我国房地产市场波动也渐趋平稳，各地对房地产投机炒作的管控力度有增无减，房企融资行为也在加快规范之中。9月份全国70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落，市场交易行为正向理性回归，楼市正在走向房住不炒常态。

我国房地产行业已进入高质量发展转型期。经过三十多年大规模城市建设，我国已基本告别住房短缺时代。住房总量供不应求的状况已不复存在。热点城市住房供求的紧平衡，更多反映的是人口和就业转移导致的阶段性矛盾。房地产行业依靠数量急剧扩张、高杠杆强力驱动的经营发展模式已难以维继，未来必须向服务品质提升方向转型。

但房地产市场并非一个完全理性的市场，非理性的羊群效应和顺周期的行为特征，往往会带来交易行为的惯性，导致房地产市场预期容易偏离基本面剧烈波动。疫情前后我国个别城市房地产市场急剧升温，已深刻反映出房地产市场投机炒作的特点。因此，加强对房地产投机炒作行为的严厉管控，对房地产企业融资进行有效规范，强化房地产市场预期管理，有助于减少房地产市场惯性的负面冲击，夯实房住不炒的长效机制。国家统计局20日公布的数据显示，2020年9月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

应该看到，我国房地产市场已逐步进入房住不炒的常态。随着全国性新建住房规模增速逐步放缓，今年前9个月，全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.1%，增速比前8个月回落0.2个百分点。我国房地产市场将进入存量房竞争时代，二手房市场交易的流动性和住房租赁市场的规范管理至关重要，将在很大程度上决定未来房地产市场的稳健性。

随着国家金融监管部门加强对房地产企业融资行为的规范管理，金融机构房地产金融管理和风险防控制度将更加健全，高杠杆扩张运营模式将退出历史舞台，这会全面变革现有的房地产开发和经营模式，也会在很大程度改变现行的房地产销售行为。提升住房建设品质，理性拿地扩张，加快资金回笼，或将成为房地产开发企业经营的新常态。数据显示，前9个月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降2.9%，降幅比前8个月扩大0.5个百分点。

近年，各地对房地产投机炒作的管控力度显著增强，过去类似“假离婚”等各种绕开或规避监管的手段正被围追堵截，通过高杠杆和房价炒作进行高额牟利的投机炒作行为受到严厉抑制。随着住房转手买卖获利空间急剧收窄，个人交易行为逐渐回归理性。虽然热点城市住房供求可能仍将在一定时期处于紧平衡的状态，但投机炒作力量会日渐消竭。日渐完善的住房保障制度，已经成为热点城市房地产市场不可或缺的重要组成部分。

随着楼市房住不炒常态的逐步确立，我国房地产行业向高质量发展的转型已经十分迫切。同时，房住不炒常态为地方经济转型发展和产业结构升级，既腾挪出空间，又提出新的挑战。如何科学有效地腾笼换鸟，发展有特色、有竞争力的优势产业，并淘汰落后产业，持续推动地方经济社会高质量发展，已经成为摆在地方政府面前刻不容缓的重大课题。