特区四十年 卓越：城市更新创变者

特区四十年 卓越：城市更新创变者

文/谢斯临

在深圳盐田，与中英街仅有一河之隔的桥东老居住区，曾是全深圳最繁华的地方之一。“1988年，我们搬到桥东这个小区，当时是盐田区最好的地方，这里临近中英街，大家都特别愿意来这里。”住在桥东老住宅区的刘女士回忆道。

但伴随着香港回归以及深圳特区的飞速发展，昔日的“购物狂潮”已成为历史记忆的一部分。一河之隔，曾经繁华涌动的桥东老居住区也因为无情岁月，变得陈旧老化，不再适合居住。

这是一个在20世纪80年代建造的小区，由于海风长期侵蚀，很多地方都出现了墙体脱落现象，有的地方甚至连混凝土里的钢筋都清晰可见。居住在其中不说舒适，连基本的安全都已经无法保证，升级改造势在必行。

2010年，桥东片区更新项目被纳入《2010年深圳市第一批城市更新单元规划制定计划》中，成为深圳首批列入拆除重建类的8大旧住宅小区之一。由于涉及的利益方众多，诉求各异，老旧住宅小区的拆除重建注定是一场“持久战”。

但桥东老居住区却着实创造了一个奇迹。2016年，卓越城市更新集团开始介入桥东老居住区改造项目，在政策的正确指引、政府高效流程处理以及广大业主的大力配合与支持下，项目一期在两年时间内完成签约拆迁工作，并签订土地使用合同，创下深圳强区放权以来实施主体确认和土地使用合同签订的全市最快速度。卓越城市更新集团总经理万伟告诉记者，桥东项目是他城市更新从业经历中，印象最深刻的一个，“它是政府、企业、业主三方完美合力的结果，也是值得全行业学习的标杆”。

目前，桥东项目一期已动工建设并即将入市。未来，这里将从摇摇欲坠的危楼升级为现代化的商业综合体，成为一个集居住、休闲、商业、教育等配套于一体的综合性区域中心。

改变城市面貌，提升城市功能正是城市更新的意义及使命。如今，深圳特区迎来了发展的第40年，它面临着双区叠加的全新使命，而城市更新正像一双“魔术之手”雕刻着这座城市新的轮廓。作为这个领域之中市场化主体的重要代表，卓越在与特区共成长的同时，也在塑造和赋能城市发展的下一个40年。

为深圳“二次腾飞”做好准备

40年来，深圳在不到2000平方公里的土地上，创造了现代城市建设与发展的奇迹，但也比其他城市更早遇到了土地资源约束的问题。长期高强度的土地开发和利用，让深圳可供建设的新增土地所剩无几，空间资源紧缺成为制约城市进一步发展的瓶颈。

在这样的背景下，城市更新成为盘活深圳土地、提升土地价值、改善人居环境的重要途径。2004年，深圳出台城中村改造相关政策，开启了深圳城市更新艰难探索的脚步。三年后，旧工业区的改造政策也陆续出台。

但在当时，城中村和旧工业区改造项目并不存在“实施主体”的称谓，改造单位的选择也是通过传统的招标或挂牌，影响有限。“这个时期的尝试都只是局部的一个参与者。”万伟说，直到2009年12月1日，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》才正式开启了深圳的城市更新时代。

“从深圳发展的历程来看，近10年来城市更新才真正走上并参与了深圳城市发展的舞台。”卓越对于城市更新的探索，与深圳几乎同步。早在2000年，卓越集团就开始涉足旧改领域，2011年,其第一个城市更新标杆—卓越世纪中心竣工面市。

这是位于深圳福田区CBD的一片黄金土地，原本是皇岗村留用地，村民将其建为两层楼高的家私城自主运营。但家私城的建筑形态以及产业能级与市中心区域从“增量扩张”向“存量优化”的发展定位明显不匹配，对其进行改造是顺应时代的需要，也符合深圳这座城市发展的大趋势。

基于这一点，卓越将其升级改造为集写字楼、商业、酒店为一体的大型综合体，大幅释放土地建筑面积，全面提升土地综合价值。卓越世纪中心两栋楼以280米及250米的高度刷新当时市中心区的建筑高度纪录，成为当时福田的新地标。

升级改造过后的写字楼，更是为区域产业结构从低端商业向证券、银行、科技等高端产业的升级提供不少助力。与此同时，回迁给皇岗村民的2号楼约10万平方米物业，如今年租金收入近2亿元，物业市场估值超过150亿元，成为深圳村集体股份中净资产最高的物业。皇岗村集体经济也由此成功实现转型升级。

回顾过往10年的发展，卓越世纪中心仅仅是一个开始。而后，卓越又在梅林区域打造深圳中心北区最大的商务地标——卓越城；参与改造的岗厦村成为国际一流的巨无霸综合体—深圳中心；改造宝安辛养工业区成为一流的商住综合体标杆；加上前文所述桥东老住宅区改造项目，卓越城市更新成为在旧村、旧住宅区、旧商业区、旧工业区四大改造领域均有成功案例的少数企业之一。

万伟向记者表示，卓越在10年以前就开始为深圳的第二次腾飞做好准备，为城市的发展提供优质的产业空间，“包括卓越城、深圳中心等一系列名片项目的打造，为城市形象的提升作出了很多贡献”。

与此同时，跟深圳城市更新探索同步的卓越，通过一个个标杆项目，帮助塑造一系列行业规范标准，助推整个城市更新行业的发展，加速城市的发展进程。

卓越城市更新方法论

以助力城市发展，破解都市困境为使命的城市更新却有一个绕不开的难题—周期长。一个项目从意愿征集到最终落地，动辄9―10年，严重拖慢了城市的发展进程。

特别是在土地资源极度稀缺的深圳，大量区位优越的土地却因为功能调整滞后、利用低效，失去了发展高效益产业的机会。如何在短时间内帮助优质地块实现蜕变成为行业必须要解决的问题。

要快，首先要专业。万伟指出，城市更新必须是专业化运营，专业化运作。

2013年5月，卓越集中资源优势，成立国内第一家城市更新集团，将城市更新领域会遇到的问题进行细分、拆解。“从政策研判、项目的投资拓展、规划报建，再到拆迁谈判，最后获取土地使用权，每一步都是非常专业的工作，需要匹配专业的人才才能更好更快地推动项目进展。”万伟告诉记者。

与此同时，在卓越城市更新集团内部也形成了一整套标准化的运作流程和系统化的管理模式，对每一个项目做好分工和计划，在集团内部从上到下逐层监督、跟进、检视，保证了卓越城市更新的每个项目都能以最快的速度推进。

不过，开发商只是城市更新链条中的主体之一，专业化运营是成功做好一个项目的起点，而在链条的两端还站着政府和业主，三方缺一不可。

一个项目要想快速推进，必须从政府到企业到业主三方面都分工明确，企业要专业有实力，政府要敢于担当并适度介入，业主则要有大局观，理性看待收益预期，项目才能推进得快。

但这并不代表作为实施主体的更新企业，只能依靠政府、业主两端自发行动。在这方面，卓越的经验是：一方面，公司想政府之所想，严谨对待政府的上层规划，以此为基础框架，经过大量产业研究与市场分析，为每一个项目量身定做具有前瞻性的发展定位，引领城市发展。

另一方面，公司在项目推进过程中，保持真诚、执着、不忽悠的态度，与业主积极沟通，进行正确的引导宣传，争取业主的理解和支持 。同时也要通过产品的打造，对区域、对社会的发展作出必要的贡献，最终达成多方共赢的局面。

归根结底，城市更新不仅仅是一个商业行为，其核心应在于对整个区域环境和公共配套的提升，是一项社会公共事业。

未来“双区”建设的保障者

深圳的城市更新正站在第二个10年的开端。

2019年2月，国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,对推动粤港澳大湾区发展,建设世界级城市群作出重大战略部署；8月，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布，再度赋予深圳以特殊使命。

双区利好叠加，深圳未来将要成为一座比肩纽约、伦敦、东京的国际一线大都会。而城市的发展离不开土地、空间的支持， 增量开发受限，存量开发将成为城市发展的出口。

如果说在过去的10年，城市更新刚刚站上深圳城市发展的舞台，只是一个局部的参与者。万伟认为，在往后的数十年间，城市更新将真正成为深圳发展的重度参与者，成为深圳建设先行示范区、粤港澳大湾区的保障者。

在第二个10年，深圳城市更新所面临的首要问题便是提效增速。根据规划，深圳要在5年时间内建设成现代化国际化创新型城市，15年之后要建设成具有全球影响力的创新创业创意之都。

但现在，大量城市更新项目从最初的接洽到落地，动辄8年以上的周期，将明显拖慢深圳建设的步伐。“作为参与到湾区建设的城市更新企业，就一定要有紧迫性。”万伟说道。

万伟认为，当整个行业的专业度变得足够高的时候，一个正常的旧改项目，从接洽、合作到最后拆完、取得土地使用权，合理的周期应该在3年左右。

在新的10年，城市更新必须要走出以往的传统思路，“大湾区发展是一个成片成团的效应。企业不能只考虑自己单一的项目，各扫门前雪，这样势必会跟不上时代的变化”。

万伟指出，在新时代背景下，做城市更新项目，企业首先要保证自己项目的品质能够匹配大湾区和先行示范区规划的高度；其次，企业必须拉高自己的视角，去侧重考虑项目在大湾区之中的定位，匹配城市需求。

“我们不能关起门来只做自己的项目，城市更新不仅仅是项目的操盘成功，而且要上升到对湾区建设的贡献，要有社会责任感。” 万伟说。

专访：卓越城市更新集团总经理万伟

以下为时代周报记者对卓越城市更新集团总经理万伟先生的专访节选：

时代周报：深圳是粤港澳大湾区核心城市，又是先行示范区，在新的发展阶段之下，卓越对于城市更新有哪些新的思考？

万伟：能够参与到大湾区、先行示范区的建设之中，是卓越的幸运。面对目前全新的发展阶段，城市更新主要考虑三点：

第一，首先需要思考的是如何尽可能加快项目的推进。之前，很多项目的周期很长，但是湾区的建设目标非常明确，要在短时期内就有一定成效。作为参与湾区建设的城市更新企业，一定要有紧迫性。

第二，是项目的品质保障，我们要保证自己项目的品质能够匹配大湾区和先行示范区规划的高度。

第三，每一个项目都要跟周边项目形成连片效应。城市更新不能只考虑单一的项目，要结合周边进行整体规划，综合考虑，形成片区效应。更新企业不仅要保证自身项目的成功，更要褒有一份社会责任心，要上升到对“双区”建设作出贡献的高度来开展城市更新。

时代周报：卓越如何提高城市更新的转化效率？

万伟：首先城市更新必须是专业化运营，专业化操作。

城市更新从投资拓展、规划报建、拆迁谈判、物业拆除，到最后获取土地使用权，这一系列都是非常专业的工作，必须由专业的团队来完成。与此同时，企业内部也要建立标准化的流程，每个环节衔接一定要完美顺畅，形成强大的合力，项目才能推得快、做得好。

另外要真正做到高效推进城市更新，最重要的一点是政府、企业、业主三方要分工明确，大家各司其职。业主愿意改、政府支持改、企业有实力改，三方形成完美合力，才能快速推动项目。同时要通过产品的打造，对区域和社会的发展作出必要的贡献，最终形成多方共赢的局面。

时代周报：卓越城市更新拿项目的标准是怎样的？

万伟：我们每拓展一个项目，首先要看规划对地块的要求，必须深入理解学习并严格遵循政府上层规划的意图。

其次，更新一个项目，除了企业自身的因素，业主和政府这两个层面都很重要。业主要有改造意愿，政府也要支持改造。所以一般我们在评判一个项目时，都会提前去了解和研究这些情况。

第三，就是要提前做好经济测算。如果规划符合要求，业主也有改造意愿，但是最后经过经济测算，没有合理的利润空间，项目也很难落地。

所以，规划、意愿、经济测算，这几个方面一定都要有准确的把握。之后，就是如何加快推进的问题，也就是我们的专业团队怎样去做好分工、做好计划、做好过程中的监督检查，保证每一个项目以最快速度推进。

时代周报：新的城市更新条例（征求意见稿）将旧住宅区改造要求放宽至95%的比例，剩余5%可由政府实施个别征收，这个政策的变化能产生多大的影响？您觉得在未来城市更新会发生什么样的变化？

万伟：这次条例的修订涉及到了司法强拆等内容，我觉得这是大势所趋。往往正是由于最后的5%拖慢了大量项目的进度。不解决这个问题，更新项目很难加速，也很难达到先行示范区和粤港澳大湾区在建成时间上的要求。在以前，市场主体进行项目拆迁，政府更多的是宏观调控和政策指引。但从发展趋势来看，政府对于城市更新越来越重视，为保证项目改造的公平性和时效性，合理适度的参与将会越来越多。

根据多年的城市更新经验，如果不计后期开发建设阶段，在2010年以前，一个旧改项目通常需要8―10年才能完成；2010―2015年期间则可以实现5―8年内完成；2015年至现在可以实现3―5年内完成。而在不久的将来，一个正常的旧改项目，应该可以控制在3年左右完成。只有这样，土地的释放速度才能真正满足市场的需求。也只有做到这一点，企业才称得上是专业的城市更新企业。