上海写字楼“超级租户”数量大幅攀升 外资需求上升

上海写字楼的外资租赁需求正在上升，而且办公租赁面积超一万平方米的“超级租户”数量也在大幅攀升。

近日，世邦魏理仕对上海153个甲级写字楼项目内超过6000家入驻企业进行普查，发现截至2020年第三季度末，金融业、制造业和服务业是上海甲级写字楼的三大需求来源，外资企业租赁需求较前次2018年度调研结果有所上升。

调查样本内的外资企业租赁面积占比达到了49%，较2018年上升了3个百分点。从中外资企业分布来看，核心商务区更受外资青睐——南京西路、人民广场、淮海中路等板块外资企业集中度相对较高；而内资企业则更多遍布于徐汇滨江、北外滩、五角场、大虹桥等板块。

这一数据反映出上海出台鼓励外商投资的政策，确实增强了外资的信心。

上海是全国外商投资风向标，据不完全统计，约6万家在沪外商投资企业贡献了全市超过四分之一的地区生产总值，超过三分之一的税收，大量的外贸进出口和规模以上工业总产值，还提供了约五分之一的就业岗位。

受新冠肺炎疫情影响，国际经贸形势发生了深刻变化。今年9月25日，上海通过了《上海市外商投资条例》。近日，上海市人民政府办公厅又印发《上海市鼓励设立和发展外资研发中心的规定》，彰显出上海以更大力度开放的决心。

位于上海黄浦滨江的博荟广场，是加拿大商用物业投资者及运营商博枫地产（Brookfield Properties）进军中国的首个城市综合体项目。博枫在全球的在管资本达到5800亿美金，他们于2019年4月从绿地香港手中购入黄浦滨江项目，当时该项目尚未竣工，光是所占地盘面积就达到5.56万平方米。

博枫资产组合管理高级副总裁杨毅文向界面新闻记者透露，在今年受疫情影响的情况下，目前项目办公楼部分已经达到50%的入驻率，另外还有许多租户在谈，预计过段时间会有更多企业入驻，而项目商业部分的招商也不错，预计明年就将开业。

博枫还在积极寻找在中国的下一个投资标的。“疫情带来的短期干扰，并不会改变我们对市场基本面的判断，从3月份以来，博枫一直在积极寻找新的项目，一直在积极跟卖方去聊项目、看项目，整个团队一直很忙。未来6-12个月其实对我们来说是很好的扩张窗口。”博枫房地产副总裁黄迎迎对记者表示。

博枫中国的管理层还提到，国内现在对外资投资的倾向非常好，新的政策以后会是常规化的，因此他们对未来外资投资的前景非常看好。

“上海在过去一段时间内相继推出营商环境3.0版改革方案、加强投资促进32条、进一步利用外资24条等举措，激发外资企业需求。在长三角一体化发展和临港金融领先开放的大格局下，我们预计上海将吸引更多的内资龙头企业落户，共同推动上海写字楼市场新一轮增长。”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越对界面新闻记者表示。

值得关注的是，上海写字楼市场中的“超级租户”数量在大幅攀升。

超级租户指的是承租面积在一万平方米以上的企业，2020年上海这种租户企业达到了113家，较2018年增加40家，其中内资超级租户占43%，外资占57%。

仲量联行上海浦西商业地产部总监朱熙东接受记者采访时表示，今年上海一万平方米以上的写字楼租赁成交案例很多，“一个公司就把一整个项目拿掉了，在上海的发生概率极高”。同时他也认为，上海的外资力量是国内其他城市无法相比的，因此上海的写字楼吸纳能力超强，即便近年来供应量在不断加大，但是预判未来的市场吸收会很快。